全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，2025年要持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在2023年年底，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾提出“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”這一理念。而進入2024年，這一關(guān)鍵詞頻繁出現(xiàn)在各大經(jīng)濟工作會議中，被看作是房地產(chǎn)下一步的發(fā)展方向。

2024年以來，房地產(chǎn)已經(jīng)嘗試從市場、主體、供給等全方面進行轉(zhuǎn)型。市場方面，保障性住房供給提速，多個城市開始試點現(xiàn)房銷售，綠色建筑供給增加。房企自身則也開始嘗試新業(yè)務(wù)，圍繞著主營業(yè)務(wù)出發(fā)，發(fā)展更有利于財務(wù)健康的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

持續(xù)推進發(fā)展新模式

隨著房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)深度調(diào)整，轉(zhuǎn)型與開拓多元化業(yè)務(wù)并借此尋找新的利潤增長點幾乎已經(jīng)成為房企的必經(jīng)之路，行業(yè)整體的經(jīng)營狀態(tài)以及人們對于住房提出的新要求都向房企發(fā)出了“轉(zhuǎn)型”的信號。

2024年，“推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。12月25日，這場在年末召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議為明年房地產(chǎn)該如何推進“發(fā)展新模式”指明了操作路徑，其中包括5個方面，分別是加快發(fā)展保障性住房，增加改善性住房；建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制；有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管；加快建立房屋全生命周期安全管理制度；完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進對《華夏時報》記者表示，房地產(chǎn)發(fā)展新模式是近一年持續(xù)提及的內(nèi)容，也是房企在止跌回穩(wěn)和轉(zhuǎn)型中需要重點把握的方向。值得關(guān)注的是，在過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)在保障性住房、現(xiàn)房銷售等方面已經(jīng)取得了明顯進展。

5月中旬，我國首次提出收購存量商品房用于保障性住房。隨后，配套政策不斷升級，央行發(fā)行3000億元再貸款用于支持“收儲”，“國家隊”也開始入場。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已經(jīng)有超過60個城市發(fā)布了收購存量商品房用作保障性住房的征集公告。

而現(xiàn)房銷售更是民心所向。2024年以來，全國至少有包括鄭州、無錫、銀川、煙臺等在內(nèi)的32個城市發(fā)布了推進現(xiàn)房銷售的相關(guān)政策或細(xì)則。明年，現(xiàn)房銷售的城市名單仍將不斷拉長。

除了上述內(nèi)容之外，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制也被看作是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中重要的一步棋。嚴(yán)躍進認(rèn)為，這表明各地要深入研判人口變化和購房需求變化新情況，要促進房地產(chǎn)供需平衡。

房企轉(zhuǎn)彎

對于房企而言，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式裨益極多。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對《華夏時報》記者表示，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式有助于擺脫行業(yè)當(dāng)前的困境，改變“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式，有助于房地產(chǎn)風(fēng)險軟著陸。同時，隨著城鄉(xiāng)綠色發(fā)展的進程不斷加深，“大量建設(shè)、大量消耗、大量排放”的建設(shè)模式也已經(jīng)不可持續(xù)。房地產(chǎn)市場由增量建設(shè)轉(zhuǎn)向增量建設(shè)與存量運營并行，這些環(huán)境因素的變化也要求房地產(chǎn)行業(yè)要加快構(gòu)建發(fā)展新模式，如此才能促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

具體到行業(yè)主體，《華夏時報》記者注意到，2024年，有多家房地產(chǎn)企業(yè)主動尋求轉(zhuǎn)型或者開拓多元化業(yè)務(wù)。

在此輪調(diào)整周期中，一些房企選擇剝離開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向新的賽道。今年以來，包括冠城大通、格力地產(chǎn)(5.990, 0.07, 1.18%)、美的置業(yè)和華遠地產(chǎn)(1.890, -0.03, -1.56%)等在內(nèi)的房企紛紛在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)力。例如，冠城大通通過擴產(chǎn)和并購的方式，在公司的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之一電磁線業(yè)務(wù)的發(fā)展上加大力度，格力地產(chǎn)則是持續(xù)發(fā)力免稅業(yè)務(wù)，不斷推動對珠海免稅的收購。

值得關(guān)注的是，除了少數(shù)房企嘗試新業(yè)務(wù)之外，多數(shù)房企的轉(zhuǎn)型仍是圍繞著本職工作展開，發(fā)展代建、租賃或者商業(yè)等業(yè)務(wù)。在劉水看來，房企轉(zhuǎn)型或者發(fā)展多元化業(yè)務(wù)可以實施輕重并舉的策略，積極探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向代建、住房租賃、物業(yè)管理、商業(yè)管理、金融服務(wù)等。同時，順應(yīng)行業(yè)趨勢，業(yè)務(wù)策略從開發(fā)模式向輕重并舉的開發(fā)、運營、服務(wù)一體化轉(zhuǎn)型，經(jīng)營目標(biāo)從追求規(guī)模快速擴張向追求發(fā)展質(zhì)量和效益快速轉(zhuǎn)型。

以代建為例，代建業(yè)務(wù)已經(jīng)成為多家房企的經(jīng)營主力。據(jù)《華夏時報》記者不完全統(tǒng)計，截至目前，TOP50房企中已經(jīng)有近七成房企布局了代建業(yè)務(wù)。2024年上半年，旭輝建管實現(xiàn)新增管理項目近50個，新增簽約面積超過700萬方，已然成為房企盈利的重要來源。

不過，房企在嘗試新業(yè)務(wù)時目前仍面臨多個難題，包括轉(zhuǎn)型方向不夠清晰、房企自身經(jīng)營承壓等。劉水表示，加快房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、加大對房企的政策支持，以及幫助房企進行資產(chǎn)處置，快速回籠資金可以有效促使房企的轉(zhuǎn)型之路走得更順暢。

“建筑革新”也是重點

正如上文所述，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型是席卷整個行業(yè)、全部主體的一次“龍卷風(fēng)”，不僅僅是業(yè)務(wù)模式、市場模式的革新，建筑同樣也迎來了轉(zhuǎn)型之年。

今年8月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制，目前，已經(jīng)有城市正在試點。而2025年，這項工作也是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)力點之一。

除了給房屋“上保險”之外，過去的一年綠色建筑和智慧建筑越來越多地走進市場，這則與建造“好房子”這一要求相匹配。復(fù)盤來看，2024年，多個城市發(fā)布了公積金新政，其中北京、廣州等城市明確提出，對于所購住房為綠色建筑或新建裝配式建筑的新建住房，貸款額度可以在原有的基礎(chǔ)上再次上調(diào)。

“‘好房子’建設(shè)是全國住建工作重點任務(wù)之一。當(dāng)前，我國也強調(diào)更大范圍推廣智能建造、綠色建造、裝配式建筑。‘好房子’不斷放量也將有望進一步引導(dǎo)改善性住房需求釋放，促進市場修復(fù)。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜如此表示。值得關(guān)注的是，中指研究院監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，已經(jīng)有不少城市出現(xiàn)了多個得房率超100%的新房項目，預(yù)計2025年將有更多城市優(yōu)化供給端政策，為“好房子”供給提供支持。